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两会之后中国楼市走向何方

一年一度的两会已经落下了帷幕。两会前落选十大振兴行业的房地产业在两会中也并没有新的消息传出，只是明确了再拿300多亿元建廉租房，温家宝总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向也已经明确，即“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。”“稳定”成为房地产市场的第一要义。那么两会对房地产业都传出了哪些信号？两会后房地产业将路向何方呢？　　地价难现2007年风光

全国工商联日前在全国政协会议上，递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本＋总税收)所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。

尽管全国人大代表、上海市市长韩正在回答记者提问时对此予以否认：“不知全国工商联的数据怎么来的，肯定有误，上海没拿那么多土地收入。”但是网上调查显示，多数民众对于全国工商联公布的数据表示相信。2007年中国各地层出不穷的“地王”、“面粉比面包贵”的现象也不得不让人觉得高地价是高房价的“罪魁祸首”。

十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印也建议国家“三控”降房价。“要降房价，应从构成房价的几大要素根源入手解决问题。”许家印在接受中国经济时报记者采访时曾表示，应建立严格的“控制地价、控制税费、控制利润”的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位，从而保持房地产市场长期稳定健康发展。

地价成本在两会曝光，很快在舆论界掀起轩然大波，多数接受中国经济时报记者采访的民众表示，希望政府以后能够从调低地价开始，切实把房价降低到老百姓能普遍接受的地步。

3月17日，房地产高级经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为：首先，地价在房价的高占比，在当前房地产市场是客观存在的。这说明地方政府在房地产市场繁荣期，确确实实得到了高房价的“红利”，这也从一个侧面说明了为什么对于拯救房地产市场，地方政府的态度会比中央政府更急迫更坚决。

其次，地价在房价的高占比，说明房地产价格在很大程度上同地价呈正比关系。由于全国劳动力市场的逐步形成和物流的日益畅通，房地产建筑成本在全国许多地方已日趋接近。大城市与小城镇、东南沿海地区与中西部地区房价的巨大差异主要就在地价。因此，研究房地产价格，要更多地研究地价，研究房地产泡沫，要更多地研究地价泡沫。

最后，地价在房价的高占比，说明“土地财政”的“替代品”一时很难找到。不论是4万亿投资拉动内需，还是各大产业振兴，都需要大量投入，这钱从哪儿来？

目前全国财政收入呈现下降趋势，显然，按照现在这种势头，依靠税收力不从心，若靠财政借债，则政府投资必然挤占民间投资，而外汇储备真正能用于内需的数量也有限。

这些年来，地方政府财政预算内主要靠城市扩张带来的房地产业和建筑业税收，预算外主要靠土地出让收入。要地方政府断绝卖地生财的念头，从某种角度可以说是“站着说话不腰疼”，问题就在于——在当前形势下，“土地财政”的“替代品”到哪儿去找？这是当今中国从中央到地方面临的最大难题。

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新3月17日在接受中国经济时报记者采访时表示，世界上最能卖地的国家当属中国，反观那些发达国家，政府不是卖地，而是在买地。

“土地由政府垄断，只此一家别无分店，价格当然也就没得商量了。”王宏新表示，现行的土地制度不太合理，土地由政府高度垄断，而房价跟地价是紧密相关的，地价高了，自然会推高房价。当前地价为什么跌了？是因为市场对房子的需求减少了，需求减少，房子就不好卖，对于土地的需求自然减少，所以地价会跌。

“我预计两会后地价还会下跌，因为地价在房地产市场中的反应滞后于房价。”章林晓告诉本报记者，房地产市场成交量萎缩，使得地价不会再出现2007年的风光景象了。

21世纪不动产分析师孟奇对本报记者表示，两会后地价也将呈现平稳的特点，开发商拿地将会更加谨慎。

有业内人士告诉本报记者，此次两会中房价成本的曝光，也使得地方政府承受巨大的舆论压力，要想再出现2007年那样疯狂的地价已经不大可能。

房地产市场将“硬着陆”

21世纪不动产高级分析师孟奇告知，今年两会对房地产定调为“稳定”，没有所谓的“振兴规划”，对于开发商来说并没有太大的利好消息，可能会让一些满怀期望的开发商比较失望。但是，其实对于楼市来说，政府该出的政策也都出来了，中央也不希望房地产在国民经济中占比过大，不希望房价过高而影响民生。

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