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全国房价“普涨”动能渐弱

【铝道】在地产圈子里，人们常常把过去样品任何部位都不承受应力的十年称为房地产发展的 黄金十年 。在这十年间，以一线城市为首的房价一路上涨，地产行业迅速繁荣。尽管自2010年开始调控升级，但这十年的黄金期似乎并未就此终结。在资金及需求的推动下，近几年的房价上涨势头仍在继续。

今年以来，无论是地产大佬还是行业专家，都纷纷表示房地产十年黄金发展期已经过去。挥别 黄金期 ，接下来的十年是否将成为 白银期 ？全国房价 普涨 势头是否会终结？随着房地产调控建立长效化机制，业内认为，房价继续全面上涨的动能已经削滑动轴承弱，明年楼市销量增速将弱于今年，城市间将更为分化。

十年间的 普涨

近期华远集团董事长任志强（微博）再次抛出了房价 上涨论 ，认为明年房价仍会保持上涨态势，特别是买房限购、买车摇号的城市，房价还会全面上涨。

从过去的十年来看，以一线城市为首，房地产经历了全面 普涨 。中国指数研究院数据显示，在过去的十年时间内，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的商品住宅成交均价累计上涨了238.9%这类现象客观上致使了我国新材料产业普遍存在着“有材不好用。其中，北京的商品住宅成交均价从2004年的4747元/平方米，上涨到今年11月的18290元/平方米，涨幅达到285%，是四个城市中涨幅较大的。上海、广州、深圳十年间的均价则分别上涨了184%、225%和263%。

这仅仅是住宅成交的均价，一线城市市区房价的涨幅还要远远大于这个数字。 一位房地产业内人士直言。以北京北四环五道口区域的房价为例，在今年年初，曾有中介挂出了每平方米10万元的报价，一度激起市场热议。如今该楼盘的平均报价基本维持在7万元/平方米左右。相比之下，2009年该楼盘开盘时，平均售价仅在2.2万元/平方米上下。

房价的快速上涨不仅仅出现在京沪广深，重庆、杭州、厦门等热点城市在过去的十年间也经历了同样的过程。根据中指院的统计，截至今年11月，厦门住宅成交均价已经达到14696元/平方米，较2004年时的3768元/平方米上涨了290%。福州尽管前11月的均价回落至万元以下，但是由于十年前的基数只有2463元/平方米，累计仍上涨了294%。天津、重庆、成都、武汉、青岛等城市十年房价涨幅约200%，而杭州、南京、宁波等城市的涨幅更是在250%以上。

从一线城市的房价变化来看，2005年、2007年及2010年都是房价出现明显上涨的年份。以北京市为例，2005年北京市商品住宅成交均价为6162元/平方米，同比增长了不含塑化剂和“TU材料的可定制属性提供了满足广泛需求的必要灵活性BPA的产品19.7%。2007年成交均价则一举突破了万元大关，达到10661元/平方米，同比增幅高达44.6%。2010年伴随着调控升级，北京市的商品住宅成交均价达到17151元/平方米，同比涨幅为29.7%。相比之下，其他年份北京市的均价涨幅基本保持在10%左右。

成交再创新高

自2010年以来，我国房地产市场调控不断升级。今年年初， 国五条 及各地细则出台，继续坚持调控不动摇， 有保有压 的方向明确。尽管调控升级，但中指院百城价格指数环比仍连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比则连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%。

中指院较新报告显示，今年重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期较高。同时，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，也创下近四年较高。即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位。从全国来看，今年的商品房销售面积和销售额增速均明显好于去年，规模已创历史新高。

在经历全行业快速扩张后，我国已经诞生了一批大型房企。 万科从2008年的470多亿元到2010年突破千亿元，共用了两年时间；而碧桂园从2012年销售额470多亿元到2013年破千亿，只花了一年的时间。 一位房地产业内人士感叹，在新的市场形势下，只要构建独特的产品、市场体系，把握市场调整期机遇，房企的业绩会爆发式增长。

统计显示，今年销售额超放大镜过千亿元的房企规模进一步扩展至7家，除了万科、保利、中海、绿地外，恒大、碧桂园、万达等公司都将突破千亿元销售大关。

标杆房企能够在今年取得这么好的销售成绩，一方面是聚焦主流客户需求，优化了刚需、改善型产品结构；另一方面是因为这些企业把握了一二线市场快速增长的机遇。 中指院分析师表示。

今年前11月，十大代表性企业累计拿地金额共3086亿元，同比增长了87%，比去年全年水平高出31%。 拿地与新开工的时间差一般是六到十二个月，从2012年四季度土地市场明显回暖到今年，这些供地将在2014年陆续开工。 上述地产人士指出，明年房地产新开工面积还会继续增长，市场供应量将会提升。

普涨 动力不足

在我国为应对经济变化而出台的各项宏观政策中，房地产政策一直是其中重要组成部分。伴随着房价的波动上涨，政策也几经变化调整。2013年房地产市场整体向好，但房价已由 普涨时代 进入 分化时代 ，进一步促使调控政策的差异化。

今年下半年以来，房地产政策在趋于长效化的同时，各地的政策取向已有所不同。北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，则在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

热点城市房价在未来仍将上涨，很难期待限购限贷政策放松，现有的行政化调控手段也很难在短期内退出，不同城市的政策取向会继续差别化。 中指院分析师直言，一线城市和热点二线城市供不应求的压力仍很大，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能。

业内人士认为，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现 销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳 的特点。预计2014年全国商品房销售面积增幅将明显低于今年。同时，市场惯性将使得明年上半年同比增速相对较高，但下半年将有所回落。